韓國房價大崩潰，為何泡沫？為何破裂？_:

韓國樓市曾是全球最熱的地區之一，過去五年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。然而，最近，韓國房價崩了。2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區更是跌了3-4成，跌幅達歷史之最，成交量也暴跌超7成。這究竟是怎么回事？韓國樓市的泡沫是如何形成的？又是什么因素導致了它的破裂？

韓國軟件巨頭韓軟公司子公司將啟動DeFi項目:1月7日消息，包括韓國軟件巨頭韓軟公司子公司在內的一批韓國公司將啟動一個DeFi項目。該項目將由韓軟公司的分支Hancom With參與，并利用商業銀行Shinhan的系統管理和其IT服務子公司Shinhan DS合作開發的技術。該平臺將與由XTOCK的區塊鏈公司開發的區塊鏈支持的金融解決方案相連接。（CryptoNews）[2021/1/7 16:37:33]

泡沫的形成

韓國樓市的泡沫主要有以下幾個原因：

低利率政策。2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求，韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%，成為這輪房地產上行的起點。而2020年疫情的爆發，韓國更是將基準利率降到了0.5%。低利率刺激了住房需求和投資需求，推動了房價上漲。

動態 | 通過與海外匯款公司簽署協議 Ripple正式進入韓國區塊鏈領域:Ripple（XRP）表示，在與韓國多家初創公司達成交易后，它已經認真地進入了韓國區塊鏈領域。公司已與Sentbe，Hanpass和WireBarley等從事海外匯款解決方案的韓國公司簽署了協議。Ripple全球運營高級總監Emi Yoshikawa表示，韓國是一個因金融科技創新而廣受認可的國家，Ripple致力于建立其客戶群。（CryptNews）[2020/2/26]

供應不足。韓國的土地資源有限，尤其是首爾等大城市，土地稀缺性高。同時，政府對土地開發和住宅建設有嚴格的管制和限制，導致供應不足。供需失衡使得房價持續走高。

動態 | 韓國保險公司為數字貨幣交換所提供黑客保險:根據消息韓國的數字貨幣交易所現在可以通過一家保險公司獲得針對黑客攻擊的保險。“黑客”保險來自當地一家名為“韓華保險”的保險公司，它將為國內交易所提供額外的保護。亞洲時報的一份報告進一步指出，韓國和世界上一些最著名的交易所已經投保，包括Bithumb為530萬美元，Upbit為450萬美元，Coinone和Korbit為270萬美元。[2018/9/10]

傳貰制度。傳貰是一種介于月租和所有權之間的租房方式，在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當前房產市場價值50%-80%的單一保證金，其后在整個租約期間無需支付其它租金。合約通常為2年，并可再續約兩年，房東需在合約期滿后退還所有押金。傳貰制度使得租戶可以用較低的成本住進高檔住宅，而房東可以用收到的押金進行投資或購買新的房產，并以傳貰方式繼續出租。這樣一個三贏的局面推動了傳貰房價格大幅上漲。

韓國虛擬貨幣大跌 投資者紛紛在網絡發表“破碎”帖發泄不滿:由于韓國虛擬貨幣價格大幅度下滑而虧錢的投資者們將憤怒表現到了網絡社區上。 在gall.dcinside.com上，每天都有很多憤怒的投資者在上次《-50%（虛擬貨幣價格下降）...電腦顯示器碎了》《-70%（虛擬貨幣價格下降）...洗漱臺碎了》等‘破碎’的帖子。[2018/1/17]

稅收政策與購房限制措施。為了遏制房價上漲和炒作行為，韓國政府采取了一系列稅收政策和購房限制措施，如提高資本利得稅、征收綜合不動產稅、限制貸款額度、限制購買次數等。然而，這些措施并沒有起到預期的效果，反而加劇了市場扭曲，使得房價更加高企。一方面，這些措施抑制了住房的流動性和供應，導致房源緊張；另一方面，這些措施增加了購房者的預期成本，促使他們加快購買，以免錯過機會或面臨更高的稅負。

泡沫的破裂

韓國樓市的泡沫破裂主要有以下幾個因素：

利率上升。2021年8月起，韓國央行開始了有史以來最激進的加息措施，目前累計加息275個基點，將基準政策利率推高至3.25%，為2012年以來的最高水平。利率上升增加了購房者和租戶的負擔，抑制了住房需求和投資需求，引發了房價下跌。

供應增加。2022年尹錫悅上臺后，宣布韓國政府將在2023至2027年問提供270萬套住房，首爾在內的首都圈地區將供應158萬套。供應增加使得市場供需平衡有所改善，降低了房價的上漲壓力。

傳貰危機。傳貰制度只適合于房地產的上升周期。通過傳貰制度購房的房主，必須用下一個租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。對租客來說，一次性交付大筆資金的成本越來越高，與其如此，租客當然不會再選擇傳貰房。對房東來說，如果租客退租，房東拿著押金連環炒房，屬于典型的“短債長投”，這種資金錯配情況直接導致背負巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要么選擇賣房，要么選擇跑路。傳貰危機引發了市場恐慌和信用風險，加速了房價下跌。

出口低迷和通脹上升。韓國經濟高度依賴出口，而近期全球經濟復蘇放緩、貿易摩擦加劇、新冠疫情反復等因素影響了韓國出口表現。同時，韓國通脹率也持續走高，2021年10月達到3.2%，創下11年新高。出口低迷和通脹上升削弱了韓國經濟增長和民眾購買力，影響了樓市需求。

韓國樓市的崩潰對韓國經濟和金融穩定造成了嚴重沖擊，也給政府和央行帶來了巨大挑戰。如何平衡通脹和增長、如何化解信用風險、如何調控樓市、如何平衡通脹和增長、如何化解信用風險、如何調控樓市、如何保護民眾利益等問題都需要韓國政府和央行認真思考和應對。韓國樓市的噩夢是否結束了？還要看韓國能否有效地應對這些挑戰，恢復市場信心，實現經濟和社會的穩定發展。

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