谷燕西：美國房地產通證化將領先全球 成為全球首先流通交易的數字資產_比特幣:LIB

目前的以比特幣和以太坊為代表的加密數字貨幣本質上都是虛擬數字資產。它們的價值完全是市場通過交易共識的結果。這些加密數字貨幣本身沒有任何底層資產做支持。盡管它們在全球范圍內交易量非常高，并且也通過交易形成了非常高的市值，但是這些虛擬數字資產并沒有對實體經濟產生任何影響。

另外一個發展迅速的數字金融產品是數字貨幣。目前市場中流通的數字貨幣都是基于單一法幣產生的數字穩定幣。目前市場中這種類型的數字貨幣所基于的法幣都是美元，譬如USDT, USDC，PAX， GUSD，TUSD以及即將推出的Libra數字美元穩定幣。所以從數字金融產品的角度來看，目前市場中已經出現了沒有同任何實體資產掛鉤的加密數字貨幣以及基于現有法幣的數字穩定幣。在金融產品的數字化方面，目前尚未出現的是基于實體資產的數字化形式，或者說是通證化的資產。在目前的所有的各種資產類型當中，我認為最有可能首先通證化的實體資產是不動產。而在此方面首先實現的地區一定是美國的不動產。

谷燕西：比特幣交易最終需要滿足所有合規條件，機構投資者才能直接持有:12月25日，區塊鏈和加密數字資產研究者谷燕西發表專欄文章稱，目前同比特幣交易相關的一些合規交易溢價表明依然有很大的資金量有待于直接進入比特幣。他表示，比特幣現在還沒有成為一個主流金融交易產品。所以它依然沒有在所有的合規的交易場所中進行交易。而機構的大部分資金只能在這些合規的交易場所中進行交易。它們為了在自己的持倉中持有比特幣，只能通過間接的方式購買比特幣。這就形成了比特幣交易的一個間接的合規溢價。這樣的一個溢價的形成，是因為很多機構投資者無法直接持有比特幣，因此它們寧愿支付高度溢價來購買比特幣信托份額，從而間接持有比特幣。由此可見這些投資者對比特幣未來走勢的判斷。谷燕西在最后指出，目前比特幣的交易無法滿足機構投資者所需的所有的合規條件，但機構投資者顯然有非常迫切的需要現在就持有比特幣，因此才產生了以上的合規溢價。這樣的溢價顯然是不會持久的。比特幣的交易最終需要滿足所有合規的條件，機構投資者才能開始持有。到那個時候，市場中就不會存在著這樣的溢價。這也表明比特幣價格會進一步地上升。[2020/12/25 16:28:01]

首先，在市場需求方面，美國的房地產同全球其它任何地方的房地產一樣，其交易流通是非常不方便的。對于普通的投資者來說，他們無法直接參與擁有一個商業地產的部分所有權，也無法直接參與商業地產的交易。即使一個不動產交易流通時，其交易流程也是非常繁瑣，交易流程的完成需要幾天或者數周的時間。由于交易流通不方便，因此大量的資金鎖定在不動產當中，此方面的資金的使用效率非常低。不動產這個資產類型的情況同公司股權這個資產類型形成鮮明的對比。公司股權有非常強的流動性，而且普通投資者都能參與到公司股權的交易當中。

聲音 | 谷燕西：未來的交易所模式一定是中心化撮合和分布式清算結算托管結合的模式:CBX研究院創始人和院長谷燕西認為，目前的交易所業務正面臨著區塊鏈和資產和貨幣數字化帶來的巨大的挑戰。未來的交易所模式一定是中心化撮合和分布式清算結算托管結合的模式；未來的交易服務會是一個基礎設施服務，就如同現在的電信服務和支付服務一樣；未來主導的交易所的組織形式一定是一個金融機構聯合成立的模式；未來的交易所一定是全球范圍內經營，不是現在的在各個監管轄區的范圍內經營；DeFi會應用于交易相關的各項業務當中。[2019/11/26]

房地產中的資金之無法進行便捷流通的一個主要的原因是目前技術手段的支持的薄弱性。基于中心化計算系統的證券交易市場只能支持股票這樣的資產類型。而不動產的特點是單個體量小，能夠細分的資產單元的數量少，因此能夠持有這個資產的投資者的數量少，二級市場中對單個體量的交易資產的需求就小。而這樣的特點是中心化的交易系統所不善于支持的，提供此方面的交易服務功能的成本過高。

聲音 | 谷燕西：Libra對清算網絡沖擊，實際上是區塊鏈對清算網絡的沖擊:今日下午，觀火深圳千人大會在深圳大中華喜來登隆行，在“開放式金融”單元，CBX研究院創始人兼院長、火訊共創小組專家委員谷燕西在發表的演講《Libra對全球金融行業的沖擊與風險》中表示，Libra這個是對清算網絡沖擊，實際上是區塊鏈對清算網絡的沖擊。Libra的影響就不限于銀行方面也包括證券領域，各國央行發行自己的法幣，法幣流通也是清算系統，各國央行支持自己主權法幣的流通支付系統，各個法幣都有各自清算網絡，所以法幣之間互相交換支付很不容易，如果說是在一個法幣地區到另外一個法幣地區交易，還需要兩個清算網絡之間進行清算。而現有的銀行的清算網絡在全球范圍內并不是高效的，Libra出來了之后，一開始就是區塊鏈的特點，它一開始就是全球性的，清算網絡鋪開之后穩定幣之后也不受世界限制，Libra清算網絡和穩定幣就會很快在全球范圍內流通，這對現有的金融市場是一個最大的沖擊，商業銀行也會是一個受到很大沖擊的機構，其實在Libra體系里影響最大是協會，正是因為協會所以才能夠在全球范圍內推廣清算網絡和穩定幣，如果在網絡跑的應用特別多，對穩定幣需求非常大，那么現有法幣的轉換成穩定幣在Libra的網絡上流通，這對于商業銀行意味著存款減少了，存款減少了主營業業務、貸款業務會受到了很大影響。證劵行業的正在往清算網絡的方式來進行，現在Libra提供的網絡很有可能在資產交易方面率先推行自己的清算業務。[2019/8/11]

區塊鏈技術的出現正在從根本上改變現有的證券市場（見我的相關文章）。此方面一個重要的改變是能夠將資產做成細小的交易單元。由于數字資產生命周期中的很多工作都可以通過區塊鏈技術來完成，因此此方面的成本大幅降低。更多的資產類型就能通過這種方式進行交易流通。對于不動產來說，一個體量在數百萬美元的單體不動產的權益就可以通過這種方式，做成標準的小的交易單元在二級市場中進行交易流通。

聲音 | 谷燕西：Bitfinex被調查 對行業的健康長久發展非常有益:紐約總檢察長辦公室指控Bitfinex加密貨幣交易所損失8.5億美元，隨后利用關聯的穩定幣運營商Tether的資金，秘密填補差額。對此，DAEX基金會主席谷燕西表示，Bitfinex與Tether之間的關系一直是行業質疑的地方。現在紐約總檢察長辦公室對此進行調查。相信真相一定會公布于眾。這對行業的健康長久發展非常有益，對其它的嚴格按照監管規則發現穩定幣的項目是非常利好的消息。[2019/4/26]

區塊鏈技術為不動產的交易流通提供了技術上的可能性。2018年以來，世界上的一些地區開始采用這種方式將不動產通證化進行交易流通。此方面努力面臨的最大障礙是監管條例的限制以及相應的市場基礎設施的不夠完善。所以迄今為止，在全球各地此方面的進展都非常緩慢。但是在這個領域，美國市場正在處在領先的發展階段，所以很有可能美國房地產的通證化會遠遠領先于全球其它地區。

在合規方面，美國市場中房地產的流通需要按照另類資產的方式進行。這就是我們通常所知的Reg D和Reg S的方式。按照這個條例，美國市場中的房地產可以進行通證化，然后向美國的合格投資者和海外的投資者進行資金募集。美國市場中的ATS系統可以為這些通證提供交易服務。美國市場中的transfer agent可以提供實體資產同數字通證化資產之間的一一對應。最近SEC新頒布的一個no action letter同意 ATS進一步簡化數字資產的結算方式,因此這會進一步有利于這個方面的市場基礎設施服務的發展。

在技術系統支持方面，在2018年時，市場中就開始出現提供相應服務的技術平臺，譬如用于資產通證生成的通證產生平臺以及向投資者進行資金募集的眾籌平臺，當然還有提供交易服務的通證交易平臺。但是在2018年時，由于剛剛開始，所以相關服務成本高，提供的服務也并不完備，再加上商業經營方面的流程不完善以及市場認知度低，所以在2018年時，此方面的發展并沒有發展起來。

經過兩年的發展，底層的技術基礎設施的服務已經有了非常大的改善，同時市場認知度也有了很大的改善。盡管相應的監管條例沒有改變，但是市場中此方面的發展又開始出現強勁的發展勢頭。房地產通證化的產品提供方和市場需求方又開始更多的努力來開展這個業務。

在房地產的數字化產品生成方面，市場中更多的房地產以這種方式在合規的前提下進行融資。其中的一些資產能夠產生10%以上的年度回報，而且投資的門檻大幅降低，譬如幾萬美元就可以參與這樣的產品的購買。這樣的一個資產類型，對很多投資者來說就具有吸引力，而且更關鍵的是他們能夠參與。

在這個資產類型的購買方方面，其主要的購買者不會是美國的投資者，而會是美國海外的投資者。因為按照Reg D，美國的投資者必須是合格投資者。這樣美國的投資者群體非常小。但是按照Reg S, 美國海外投資者就沒有此方面的限制。而對于美國海外投資者來說，擁有美國的房地產，并能獲得持續穩定的收益，這是非常具有吸引力的。美國房地產的數字通證化項目的發行方對此有著非常清楚的認識，他們也將正在將營銷的重點側重于美國海外用戶。

在此之前，美國海外用戶投資美國房地產，除了常規的交易方式之外，還有一種方式就是投資移民項目，就是通過EB5來投資美國房地產。但是參與的最低門檻是50萬美元。再加上其它方面的成本，投資的門檻依然較高。現在采用通證化的方式，美國的海外投資者參與這項業務的門檻只是幾萬美元。另外由于ATS系統提供這類通證的二級市場交易，因此這種資產類型的流動性也比以前大幅改進。這些因素都是對海外用戶非常具有吸引力的。

總之，從技術發展，合規要求和市場需求這些維度來看，美國的房地產會是首先進行通證化，并且在全球范圍內發展起來的數字金融產品。同世界上其它地區相比，美國市場顯然正在處在發展的領先狀態。

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